Wie steht es 2025 um den Wiener Immobilienmarkt? Was kostet eine Wohnung in Wien, wohin bewegen sich die Preise – und warum werden so wenige neue Wohnungen gebaut? Wie beeinflussen gestiegene Zinsen die Kreditvergabe, und wie viel Wohnraum steht in Wien leer? Dieser Überblick liefert die wichtigsten Fakten in verständlicher Form.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Wien?
Die Wohnungspreise in Wien sind nach Jahren des Booms zuletzt nur noch leicht gestiegen oder sogar kurz gesunken. 2023 gab es erstmals einen kleinen Rückgang im österreichischen Durchschnitt. In Wien blieben die Preise damals weitgehend stabil. Im Jahr 2024 stagnierte das Preisniveau insgesamt. Seit Anfang 2025 zeigen die Kurven aber wieder leicht nach oben: In den ersten Quartalen 2025 wurden in Wien bereits wieder etwas höhere Verkaufspreise als im Vorjahr erzielt. Damit scheint der Markt sich zu stabilisieren.
Wien bleibt dabei Österreichs teuerster Standort. Eine Eigentumswohnung kostet hier im Schnitt rund 5.000 Euro pro Quadratmeter – in den besten Lagen Wiens können es sogar deutlich über 10.000 Euro sein. Selbst in günstigeren Bezirken wie Simmering oder Favoriten werden oft noch um die 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter fällig. Damit liegen die Wiener Preise klar über dem österreichischen Durchschnitt (aktuell etwa 4.200 €/m² für gebrauchte Wohnungen). Käufer:innen müssen also weiterhin mit hohen Kaufpreisen rechnen, vor allem in der Stadt.
Warum sind die Preise trotz kurzer Abkühlung nicht stärker gefallen? Einerseits bleibt Wien als Wohnort sehr gefragt – die Stadt wächst weiter und die Nachfrage nach Wohnungen ist hoch. Andererseits sorgt auch das knappe Angebot dafür, dass die Preise nicht stark nachgeben. Nach der jahrelangen Rallye haben sich die Immobilienwerte nun an die wirtschaftlichen Grundlagen angenähert. Daten der Nationalbank zeigen, dass die früher bestehende Überbewertung am Immobilienmarkt weitgehend abgebaut wurde. Das heißt, die Preise bewegen sich mittlerweile wieder näher an dem, was Einkommen und Mieten langfristig hergeben. Entwarnung für große Preisblasen ist damit gegeben. Expert:innen rechnen kurzfristig weder mit einem neuen Preisboom noch mit einem drastischen Preisverfall – eher mit stabilen bis leicht steigenden Werten in Wien und anderen Großstädten, während in manchen ländlichen Regionen die Preise auch einmal leicht sinken können.
Warum werden so wenige neue Wohnungen gebaut?
Wer 2025 in Wien eine Wohnung sucht, bemerkt schnell: Es kommt weniger neues Angebot auf den Markt als noch vor einigen Jahren. Tatsächlich befindet sich die Neubauaktivität aktuell im Tief. In ganz Österreich wurden 2024 nur rund 36.000 neue Wohnungen fertiggestellt – so wenige wie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr. Für 2025 erwarten Branchenvertreter:innen einen weiteren Rückgang auf etwa 25.000 fertiggestellte Wohneinheiten. Das wären noch einmal fast 40 % weniger Neubauten als 2023. Der Wohnbau befindet sich also in einer Flaute.
Besonders stark betroffen ist der privat finanzierte Wohnbau. Projekte für frei finanzierte Mietwohnungen wurden vielerorts zurückgestellt oder verkleinert. Die Gründe: Strengere Finanzierungsregeln und gestiegene Baukosten haben den Neubau gebremst. 2022 trat in Österreich eine Verordnung in Kraft, die Banken verpflichtete, bei Immobilienkrediten strengere Vorgaben einzuhalten (Stichwort „KIM-Verordnung“). Dadurch wurde es für viele private Bauträger und Wohnungskäufer schwieriger, Kredite für Bauprojekte zu bekommen. Gleichzeitig verteuerten hohe Inflation und Materialkosten die Bauvorhaben. Viele geplante Projekte wurden daher auf Eis gelegt.
Die Folgen des Neubau-Einbruchs spürt man auch in Wien. Als größte Stadt Österreichs bräuchte Wien eigentlich kontinuierlich neue Wohnungen – die Bevölkerung wächst und die Nachfrage bleibt hoch. Doch durch den Rückgang bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen kommt in den nächsten Jahren wohl deutlich weniger Wohnraum neu auf den Markt als benötigt. Expert:innen warnen, dass das geringe Neubauvolumen mittelfristig zu einer Angebotslücke führen könnte. Wenn gleichzeitig die Einwohnerzahl steigt, kann dies den Druck auf dem Wohnungsmarkt weiter erhöhen und sowohl Kauf- als auch Mietpreise stützen. Kurz gesagt: Weil so wenig gebaut wird, entspannt sich der Wohnungsmarkt nicht, sondern bleibt angespannt.
Positiv zu vermerken ist, dass die Politik die Situation erkannt hat. Die strenge KIM-Kreditverordnung wurde mit Mitte 2025 auslaufen gelassen, um die Finanzierung von Wohnbauprojekts wieder zu erleichtern. Ob dies schnell zu mehr Bauaktivität führt, bleibt abzuwarten – größere Bauprojekte haben lange Vorläufe. Dennoch könnte eine Verbesserung der Finanzierungsbedingungen ab 2025 dazu beitragen, dass wieder mehr geplant und gebaut wird. Die Effekte werden aber frühestens in ein bis zwei Jahren sichtbar sein.
Was bedeuten sinkende Zinsen für Kreditnehmer:innen?
Ein wichtiger Faktor für den Immobilienmarkt sind die Zinsen. Noch vor wenigen Jahren bekam man Immobilienkredite fast zum Nulltarif, doch 2022 folgte die Zinswende: Die Europäische Zentralbank hob ihren Leitzins kräftig an, um die Inflation zu bremsen. In der Spitze lagen die relevanten Zinssätze 2023 bei rund 4 %. Das hat die Kosten für Wohnkredite stark erhöht – viele Kaufinteressent:innen mussten ihre Pläne zurückstellen, weil die monatlichen Raten plötzlich deutlich höher ausfielen. Die Nachfrage nach neuen Krediten sank 2023 entsprechend stark.
Seit Mitte 2024 entspannt sich die Situation wieder. Die Inflation ist zurückgegangen, und die EZB hat begonnen, die Zinsen schrittweise zu senken. Bis Oktober 2025 wurde der Leitzins auf etwa 2 % heruntergenommen. Diese Kehrtwende spüren auch Wohnungskäufer:innen: Die durchschnittlichen Bauzinsen für neue Kredite liegen Ende 2025 je nach Laufzeit und Eigenmittel wieder bei etwa 3,5 bis 4 % pro Jahr. Zwar ist das noch deutlich höher als die historischen Tiefststände um 1 % im Jahr 2021, aber doch eine spürbare Verbesserung gegenüber dem Zinsgipfel. Kredite sind damit wieder etwas leistbarer.
Entscheidend: Durch die gesunkenen Zinsen und das Ende der strengen Kreditvorschriften ist die Kreditnachfrage der privaten Haushalte wieder gestiegen. Laut Oesterreichischer Nationalbank vergaben Banken zu Jahresbeginn 2025 wieder deutlich mehr Wohnbaukredite als ein Jahr davor – das Neugeschäft legte um über 50 % zu. Viele Banken berichten, dass vor allem junge Familien und Erstkäufer nun wieder vermehrt Finanzierungen anfragen. Die gelockerten Bedingungen (z. B. dürfen Banken nun wieder flexibler agieren, wenn Käufer:innen etwas weniger Eigenkapital haben) erleichtern den Zugang zum Kredit.
Trotz dieser Belebung bleibt der Kreditmarkt im Vergleich zu den Boomjahren verhalten. Von einer Kreditblase ist man weit entfernt. Zum Höhepunkt der Nullzinsphase wurden pro Monat mehr als 2 Milliarden Euro an neuen Wohnbaukrediten vergeben – davon ist man 2025 mit etwa 1 Milliarde pro Monat noch ein gutes Stück entfernt. Banken prüfen die Kreditwürdigkeit der Kund:innen weiterhin sorgfältig. Eine Rückkehr zu den ultrabilligen Krediten der Vergangenheit steht ebenfalls nicht in Aussicht. Dennoch: Für Kaufwillige ist das Umfeld wieder etwas freundlicher geworden. Wer ausreichend Eigenmittel mitbringt, hat 2025 bessere Chancen auf eine Finanzierung als noch im Vorjahr.
Wie viel Wohnraum steht in Wien leer?
Immer wieder wird darüber diskutiert, wie viele Wohnungen in Wien ungenutzt leer stehen. Allerdings gibt es keine amtliche Leerstandsquote, da es in Österreich kein zentrales Melderegister für leerstehende Wohnungen gibt. Die Schätzungen gehen daher auseinander. Offizielle Stellen der Stadt Wien gingen zuletzt von etwa 30.000 bis 35.000 Wohnungen aus, die dauerhaft unbewohnt sein könnten. Andere Schätzungen, etwa von Mietervereinigungen oder politischen Initiativen, nennen auch höhere Zahlen bis zu 100.000 leerstehenden Wohnungen. Das würde eine Quote von rund 10 % bedeuten – allerdings zählen in solchen Berechnungen oft auch Zweitwohnsitze und vorübergehend leer stehende Objekte dazu.
Eine aktuelle Analyse weist für Wien aber eine vergleichsweise niedrige Leerstandsrate aus. Laut verfügbaren Daten liegt die Leerstandsquote in Wien bei ungefähr 3 bis 4 % des Wohnungsbestands. Das wäre der niedrigste Wert in ganz Österreich (bundesweit liegt die Quote im Schnitt knapp unter 5 %). Wien hat also im Verhältnis weniger ungenutzten Wohnraum als andere Bundesländer. Zum Vergleich: In manchen Regionen mit vielen Zweitwohnsitzen, etwa in Feriengebieten, sind deutlich über 5 % der Wohnungen nicht dauerhaft bewohnt.
Diese Zahlen muss man jedoch im Kontext sehen: „Leerstand“ bedeutet nicht automatisch, dass diese Wohnungen absichtlich zurückgehalten werden. Viele der nicht dauerhaft genutzten Wohnungen in Wien sind Zweitwohnsitze, stehen zwischen zwei Mietverträgen nur kurz leer oder werden gerade renoviert. Der Anteil der wirklich spekulativ leerstehenden Wohnungen – also Wohnungen, die Eigentümer:innen bewusst lange unvermietet lassen, um auf Wertsteigerung zu hoffen – ist schwer zu beziffern und vermutlich relativ gering. Trotzdem beobachtet die Stadt Wien das Thema genau. Eine geplante Leerstandsabgabe (eine Art Strafsteuer auf lange leerstehende Wohnungen) wurde zwar diskutiert, allerdings ist für ihre Umsetzung eine Gesetzesänderung auf Bundesebene nötig. Bislang gibt es in Wien daher keine direkte Besteuerung von Leerstand.
Fakt ist: Der Großteil der Wiener Wohnungen ist bewohnt. Eine niedrige Leerstandsquote bedeutet aber auch, dass kaum Puffer am Markt vorhanden ist. Wenn – wie aktuell – wenige neue Wohnungen dazukommen, aber die Bevölkerung wächst, lässt sich das kaum durch Leerstands-Reserven ausgleichen. Die geringen Leerstände tragen somit dazu bei, dass Wohnraum knapp und teuer bleibt.
Wohin bewegt sich der Markt ab 2026?
Insgesamt hat sich der Wiener Immobilienmarkt im Jahr 2025 auf einem hohen, aber stabileren Niveau eingependelt. Nach der heißen Phase bis 2022 folgte eine Abkühlung, doch von einer echten Krise blieb Wien verschont. Jetzt sorgen niedrigere Zinsen und anhaltende Nachfrage dafür, dass die Preise eher wieder leicht anziehen. Allerdings bremst der Neubau noch – ein Faktor, der langfristig für Anspannung sorgen kann, wenn nicht gegengesteuert wird.
Für Wohnungssuchende bedeutet die aktuelle Lage: Die Zeiten explodierender Preise sind vorerst vorbei, aber wirklich günstig wird Wohnen in Wien absehbar nicht. Wer kaufen möchte, findet 2025 etwas bessere Finanzierungsbedingungen vor als im Vorjahr – dennoch sollte man solide Eigenmittel mitbringen und die Angebote genau vergleichen. Verhandlungsspielraum bei Preisen ist etwas größer geworden, vor allem bei Objekten, die nicht in Top-Zustand oder Top-Lage sind. Verkäufer:innen spüren, dass der Markt selektiver geworden ist: Immobilien mit Mängeln oder überhöhtem Preis bleiben länger am Inseratemarkt. Realistische Preisvorstellungen sind daher wichtiger denn je.
Am Mietmarkt ist die Lage ebenfalls angespannt, weil wenig neues Angebot kommt. Die Durchschnittsmieten in Österreich haben 2025 erstmals die Marke von 10 Euro pro Quadratmeter (inklusive Betriebskosten) überschritten. In Wien liegen die Mieten je nach Lage oft noch höher. Für Mieter:innen heißt das, dass leistbarer Wohnraum weiterhin stark nachgefragt und umkämpft ist. Hier sollen gemeinnütziger Wohnbau und geförderte Projekte Abhilfe schaffen – Wien hat traditionell einen hohen Anteil an geförderten Wohnungen, was die Situation etwas abfedert.
Der Blick nach vorn ist zweigeteilt: Optimistisch stimmt, dass die Finanzierung wieder leistbarer wird und somit mehr Menschen sich Wohneigentum oder Neubauprojekte leisten können. Das könnte mittelfristig auch den Bau neuer Wohnungen ankurbeln. Herausfordernd bleibt aber, dass Wien weiter wächst und Jahr für Jahr tausende neue Haushalte Wohnraum brauchen. Um Engpässe zu vermeiden, müssten pro Jahr eigentlich deutlich mehr Wohnungen gebaut werden, als es zuletzt der Fall war. Hier sind Politik, Bauträger und auch die Kreditwirtschaft gefragt, Lösungen zu finden – etwa durch schnellere Verfahren, neue Wohnbauinitiativen oder alternative Finanzierungsmodelle.
Fest steht: Wien bleibt ein begehrter Wohnstandort, und 2025 zeigt sich der Immobilienmarkt dynamisch, aber auch vielschichtig. Für Interessierte lohnt es sich, die Entwicklungen gut zu beobachten. Fachleute empfehlen, Marktinformationen aus erster Hand einzuholen und sich beraten zu lassen, bevor man große Entscheidungen trifft. Eine Gelegenheit dazu bietet etwa die Erste Wohnmesse 2025, wo Expert:innen die neuesten Wohntrends, Finanzierungsmöglichkeiten und Tipps für Käufer:innen und Mieter:innen vorstellen. So bleibt man am Puls des Immobilienmarkts – sachlich informiert und gut vorbereitet auf die nächsten Schritte.