Hinweis: Der nachfolgende Artikel basiert auf dem obenstehenden Video, welches auf der Erste Wohnmesse 2025 aufgenommen wurde. Inhalte oder Formulierungen können zugunsten des Leseflusses leicht abgeändert worden sein. Aussagen können aufgrund schwankender Rechtslage oder Zinsniveaus mittlerweile obsolet sein.
Auf der Erste Wohnmesse 2025 gab Nino Lutz, Prokurist bei s REAL Immobilien, einen umfassenden Überblick über die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Er sprach über die Zinslage, den Zugang zu Finanzierungen, die verhaltene Nachfrage und die Auswirkungen der rückläufigen Neubauleistung. Zudem erklärte er, warum ein Angebotsengpass entsteht, wie sich Kaufpreise in Wien und Österreich entwickeln und welche Rolle Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und regionale Unterschiede spielen. Alle Informationen stammen direkt aus seinem Vortrag.
Ausgangssituation und zentrale Entwicklungen
Die Immobilienbranche ist geprägt von der Zinssituation und dem veränderten Zugang zu Finanzierungen. Die KIM-Verordnung wurde zwar aufgehoben, doch bleiben die Banken angehalten, weiterhin auf die Bonität der Kund:innen zu achten. Gleichzeitig zeigt sich eine verhaltene Nachfrage, begleitet von Unsicherheit, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf ist.
Rückläufige Neubauleistung, hohe Baukosten und ein beginnender Angebotsengpass prägen den Markt. Nach dynamischen Jahren bis Mitte 2022 hat sich die Situation ab 2023 spürbar verändert.
Kaufpreise und Marktverlauf
Entwicklung der Kaufpreise in Wien
Im Erstbezug Neubau bewegen sich die Preise mit leichten Schwankungen in einer linearen Entwicklung. Im gebrauchten Wohnungssegment zeigen sich stabile Werte ohne wesentliche Veränderungen.
Entwicklung der Kaufpreise in Österreich
Auch österreichweit verlaufen die Preise im Neubausegment linear. Gebrauchte Wohnungen zeigen keine starken Ausreißer. Die Durchschnittspreise haben sich von 3.700 € auf 4.100 € pro Quadratmeter entwickelt.
Gründe für steigende Attraktivität gebrauchter Wohnungen
Die Bauleistung ist in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen. Dadurch entsteht ein Angebotsengpass, der gebrauchte Immobilien wieder stärker in den Fokus rückt und zu moderaten Preissteigerungen führen kann.
Markttrends 2024–2025
Steigende Transaktionszahlen
Die Transaktionen steigen, ebenso das Volumen von 5,7 Milliarden auf 6,3 Milliarden Euro. Kund:innen erkennen das aktuelle Preisniveau als Chance und kehren verstärkt in den Eigentumsmarkt zurück.
Eigentum als Sicherheitsfaktor
Viele Käufer:innen sehen im Eigentum einen wichtigen Sicherheitsaspekt – insbesondere bei moderaten Preisen und mit Blick auf eine mögliche künftige Marktdynamik.
Ausblick und zukünftige Entwicklungen
Regionale Unterschiede und Stabilisierung
Es zeigt sich eine stabile, aber regional differenzierte Marktlage. Die Neubauleistung bleibt verhalten, wodurch sich der Angebotsengpass weiter verstärken kann.
Einflussfaktoren
- Finanzierung und Zinsen
- Rahmenbedingungen für Bauträger und Projektentwickler
- Politische Vorgaben und Restriktionen
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Im Neubau sind Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise Standard. Im Bestand sollten besonders folgende Punkte geprüft werden:
- technischer Zustand
- finanzielle Folgen wie Betriebskosten oder Rücklagen
- rechtliche Parameter im Wohnungseigentum
Wichtige Kriterien beim Kauf gebrauchter Immobilien
Technischer Zustand
Sowohl Zustand der Wohnung als auch der gesamten Immobilie spielt eine zentrale Rolle.
Finanzielle Folgen
Betriebskosten, Rücklagen und mögliche Sanierungen müssen berücksichtigt werden.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Verträge, Grundbuch und die Regeln der Eigentümergemeinschaft sind entscheidend.
Einfluss von Bauleistung und Baugenehmigungen
Die Fertigstellungen sind von 46.000 auf 23.000 gesunken. Niedrige Baugenehmigungszahlen weisen darauf hin, dass das Angebot in den kommenden zwei Jahren weiter zurückgehen wird.
Erweiterte Wohnregionen und Mobilität
Veränderte Pendelbereitschaft
Durch Homeoffice hat sich der Radius vergrößert. Fahrzeiten von einer bis eineinhalb Stunden werden zunehmend akzeptiert.
Relevante Regionen
- St. Pölten
- Erweiterter Speckgürtel Niederösterreich
- Nördliches Burgenland
Stadtentwicklung und neue Wohngebiete in Wien
Nordbahnhof und Nordwestbahnhof
Diese Gebiete entwickeln sich stark und gewinnen an Attraktivität.
Oberes Hausfeld und Seestadt
Neue Infrastruktur, öffentliche Anbindung und gemischte Erdgeschossnutzungen steigern die Wertigkeit der Wohnungen.
Äußere Mariahilfer Straße
Verbesserte Radwege, neue Lokale und laufende Projektentwicklungen machen die Gegend zunehmend interessant.
Verkaufssituation
Preissensibilität
Der Markt reagiert sensibler auf Preise. Banken bewerten konservativer, wodurch realistische Marktpreise essenziell werden.
Mietmarkt in Wien
Dynamische Entwicklung
Die durchschnittliche Nettomiete ist von 12–13 € auf rund 20 € gestiegen. Besonders fehlt es an Wohnungen mit drei bis vier Zimmern.
Regulierte Bereiche und Mietpreisbremse
Ein Großteil der Wiener Mietwohnungen ist reguliert, daher hat die Mietpreisbremse nur geringe praktische Auswirkungen.
Anlagewohnungen
Wieder steigende Nachfrage
Die Vorsorgewohnung gewinnt an Bedeutung. Käufer:innen setzen stärker auf langfristige Strategien.
Neubau vs. Bestand
- Neubau: Langfristig gut vermietbar
- Bestand: Attraktiv, aber rechtliche und mietrechtliche Rahmenbedingungen müssen geprüft werden
Professionelle Begleitung
Der Kaufprozess ist komplexer geworden. Makler:innen prüfen technische, rechtliche und finanzielle Aspekte und bieten Sicherheit im Ankauf.
Fazit
Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Der Angebotsengpass wird weiter prägend bleiben, während gebrauchte Immobilien an Bedeutung gewinnen. Für viele Käufer:innen ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um Eigentum zu schaffen und von der aktuellen Marktlage zu profitieren.
Auf einen Blick: Fragen und Antworten
Warum ist die Nachfrage nach Eigentum gestiegen?
Viele Käufer:innen sehen im Eigentum einen Sicherheitsfaktor und nutzen das aktuelle Preisniveau sowie die moderaten Zinsen.
Warum steigen die Preise gebrauchter Wohnungen?
Die rückläufige Neubauleistung führt zu einem Angebotsengpass, wodurch gebrauchte Immobilien wieder attraktiver werden.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt?
Zinsen, Finanzierungsmöglichkeiten, politische Rahmenbedingungen und die Bautätigkeit.
Welche Kriterien sind beim Kauf gebrauchter Immobilien wichtig?
Technischer Zustand, finanzielle Folgen und rechtliche Rahmenbedingungen.
Warum sind Mietwohnungen knapp?
Es gibt wenig Neubau und besonders zu wenige 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen.