Hinweis: Der nachfolgende Artikel basiert auf dem obenstehenden Video, welches auf der Erste Wohnmesse 2025 aufgenommen wurde. Inhalte oder Formulierungen können zugunsten des Leseflusses leicht abgeändert worden sein. Aussagen können aufgrund schwankender Rechtslage oder Zinsniveaus mittlerweile obsolet sein.
Auf der Erste Wohnmesse 2025 erklärte Notar Mag. Bernd Tschugguel, welche rechtlichen Stolperfallen beim Immobilienbesitz auftreten können. Er sprach über unentgeltliche Vermögensweitergaben und deren steuerliche Vorteile, über Wohnrechte, Fruchtgenussrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote sowie über Pflichtteilsansprüche, Erbstreitigkeiten und die Bedeutung frühzeitiger familienrechtlicher Abstimmungen. Zudem erläuterte er Risiken rund um Grundbuch, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Treuhandabwicklung. Alle Informationen stammen direkt aus seinem Vortrag.
Vermögensweitergabe und aktuelle Entwicklungen
Die unentgeltliche Vermögensweitergabe, insbesondere von Immobilien, erlebt eine deutliche Zunahme. Ein wesentlicher Grund dafür ist die steuerliche Begünstigung der Schenkung. Seit 2008 gibt es keine Schenkungssteuer, und die Grunderwerbsteuer beginnt bei 0,5 % einer Bemessungsgrundlage, die weit unter dem Verkehrswert liegt. Die Eintragungsgebühr orientiert sich weiterhin am alten Einheitswert.
Im Hinblick auf das angespannte Budget und die Tatsache, dass Österreich im internationalen Vergleich sehr günstige Regelungen bietet, wird zunehmend damit gerechnet, dass Anpassungen erfolgen könnten. Viele Eigentümer überlegen daher, Übergaben vorzuziehen.
Ein zusätzlicher Faktor ist der Wegfall des Pflegeregresses. Da die Pflege kaum finanzierbar ist, könnte ein Rückgriff auf Übertragungen wieder eingeführt werden, wie es in Niederösterreich und Wien bereits bestand. Auch das motiviert Eigentümer, rechtzeitig klare Strukturen zu schaffen.
Gestaltungsmöglichkeiten bei Übertragungen
Die Übertragung einer Immobilie bedeutet nicht automatisch einen Verlust der Nutzung. Wohnrechte, Fruchtgenussrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote ermöglichen, dass der Geschenkgeber weiterhin in der Immobilie lebt oder sie nutzt. Zugleich lassen sich Rechte und Erwartungen der nächsten Generation transparent besprechen.
Diese Gestaltung trägt auch zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten bei. Pflichtteilsansprüche können reduziert oder ausgeschlossen werden, sofern die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.
Voraussetzungen und Risiken vor einer Übertragung
Ob eine Übertragung sinnvoll ist, hängt von den individuellen Lebensverhältnissen ab. Ein Beispiel ist ein großes Haus, das für eine alleinstehende Person möglicherweise zu groß wird. Wird es frühzeitig an Kinder übertragen, kann ein späterer steuerfreier Verkauf nicht mehr erfolgen.
Auch Familienverhältnisse spielen eine wichtige Rolle. Es muss geklärt werden, ob frühere Übertragungen erfolgt sind oder wie Ansprüche innerhalb der Familie geregelt werden sollen. Fehlt diese Abstimmung, kann es zu unerwarteten Pflichtteilsansprüchen kommen.
Familiäre Konstellationen und Pflichtteilsprobleme
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, dass unkoordinierte Schenkungen zu Konflikten führen können. Werden Immobilien getrennt von Mutter und Vater an unterschiedliche Kinder übertragen, ohne wechselseitige Pflichtteilsverzichte zu vereinbaren, können später Ansprüche entstehen, die nicht beabsichtigt waren.
Eine umfassende Abstimmung im Vorfeld ist daher unerlässlich, um Ungleichheiten zu vermeiden und zukünftige Streitigkeiten zu verhindern.
Schenkungen und Sicherungsmechanismen
Eine Übertragung sollte immer rechtlich begleitet sein. Für das Grundbuch ist eine notarielle Beglaubigung erforderlich; bei Wohnrechten entsteht zudem Vertragspflicht.
Der Geschenkgeber kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren und definieren, wer laufende Kosten oder Instandhaltung trägt. Auch Belastungs- und Veräußerungsverbote werden häufig eingetragen, um eine Weiterveräußerung ohne Zustimmung zu verhindern.
Zwischen Ehegatten können zusätzlich partielle Pflichtteilsverzichte vereinbart werden, um spätere Ansprüche auszuschließen.
Übergabe an mehrere Kinder
Schenkungen können auch an mehrere Kinder erfolgen. Bei Einfamilienhäusern ist dies problemlos möglich, bei Wohnungseigentum jedoch auf zwei Personen zu gleichen Teilen beschränkt.
Miteigentum kann zu Konflikten führen, wenn unterschiedliche Vorstellungen zu Vermietung oder Verkauf bestehen. Eine Alternative besteht darin, ein Kind als Eigentümer einzusetzen und das andere auszuzahlen. Dafür müssen Werte und Zahlungsmodalitäten klar geregelt werden.
Bei jeder Übergabe müssen Eigentumsanteile festgelegt werden.
Schenkungen an Minderjährige
Eine Übertragung auf Minderjährige ist zwar möglich, jedoch nur mit Zustimmung des Pflegschaftsgerichts. Dieses genehmigt Wohnrechte nur, wenn das Wohnrecht wertmäßig begrenzt ist. In der Praxis ist das meist nur bei höherem Alter des Geschenkgebers durchsetzbar.
Eine Alternative ist die testamentarische Regelung, da hier kein Gericht eingreifen kann.
Erbrechtliche Gestaltung bei zweiten Ehen
Gerade in zweiten Ehen entstehen oft sensible Vermögensfragen. Pflichtteilsrechte, gesetzliche Wohnrechte und das Risiko späterer Streitigkeiten machen klare Regelungen notwendig.
Durch Erb- und Pflichtteilsverzichte sowie Testamente können Vermögensverschiebungen vermieden und eindeutige Nachlassordnungen geschaffen werden.
Lastenfreier Erwerb und Grundbuchprüfung
Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über Eigentümer, Erwerbsart, Pfandrechte und Dienstbarkeiten. Pfandrechte sind oft älter und haften nicht mehr in voller Höhe aus.
Die Abwicklung erfolgt üblicherweise über notarielle Treuhandschaft. Käufer und Verkäufer sind dadurch abgesichert, da Löschungen, Eintragungen und Auszahlungen nur Zug um Zug erfolgen.
Bei Insolvenzen können Pfandrechte vollständig aushaften. Daher ist eine frühzeitige Prüfung notwendig.
Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder Wegerechte müssen ebenfalls geprüft werden. Nicht eingetragene Wegerechte können trotz fehlender Eintragung durch lange Nutzung bestehen. Der Verkäufer muss zusichern, dass keine unbekannten Rechte bestehen.
Aufgaben von Notar und Makler
Makler sollten im Vorfeld prüfen, ob eine lastenfreie Übertragung möglich ist. Fehler bei der Einschätzung von Pfandrechten können zu Rückabwicklungen führen.
Auch Ausgedinge oder andere eingetragene Rechte müssen vor dem Verkauf bewertet werden. Bei Wohnungen sind Eigentümerprotokolle wichtig, um geplante Sanierungen oder Kostenrisiken zu erkennen.
Eine Rücktrittsmöglichkeit kann bestehen, wenn wesentliche Informationen verschwiegen wurden.
Kosten und steuerliche Aspekte der Schenkung
Schenkungen sind grunderwerbsteuerpflichtig, jedoch mit niedriger Bemessungsgrundlage. In manchen Fällen liegt diese nur bei einem Bruchteil des Verkehrswertes.
Beim Erbe fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an. Da steuerliche Änderungen möglich sind, ziehen viele Eigentümer Schenkungen vor.
Treuhandkonten sind nicht verzinst, aber sicher und verursachen nur geringe Gebühren.
Erbrechtliche Sonderfälle
Wenn ein nicht verwandter Dritter erbt, bestehen Pflichtteilsrechte der überlebenden Ehegattin. Diese umfassen einen Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses sowie das gesetzliche Wohnrecht am bisherigen Wohnsitz.
Ist die Ehegattin bereits im Pflegeheim, entfällt das Wohnrecht faktisch, aber der Pflichtteil bleibt bestehen.
Unter Umständen kann ein Verkauf aus der Verlassenschaft sinnvoll sein, um Kosten zu sparen und steuerliche Vorteile zu nutzen.
Fazit
Die rechtliche Gestaltung von Immobilienbesitz erfordert vorausschauende Entscheidungen und klare Vereinbarungen. Schenkungen sind steuerlich attraktiv und ermöglichen, Übergaben transparent zu regeln und Konflikte zu vermeiden. Wohnrechte, Veräußerungsverbote und Pflichtteilsverzichte bieten wichtige Sicherheiten, müssen jedoch sorgfältig abgestimmt werden.
Familienverhältnisse, bestehende Pfandrechte, Dienstbarkeiten und mögliche Pflegekosten spielen eine wesentliche Rolle bei der Planung. Eine frühzeitige Beratung hilft, Risiken zu erkennen, Streitigkeiten vorzubeugen und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen zu finden.
Ob Vermögensweitergabe, Kauf, Erbe oder komplexe familiäre Situationen: Entscheidend ist, rechtzeitig die eigenen Ziele zu klären und alle rechtlichen Details abzusichern.
Auf einen Blick: Fragen und Antworten
Wie wirkt sich die steuerliche Lage auf Schenkungen von Immobilien aus?
Seit 2008 gibt es keine Schenkungssteuer, und die Grunderwerbsteuer ist niedrig. Änderungen werden jedoch zunehmend erwartet.
Welche Sicherungsrechte können bei einer Immobilienübertragung vereinbart werden?
Wohnrechte, Fruchtgenussrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote sichern die Nutzung und verhindern eine unerwünschte Veräußerung.
Warum kann Miteigentum zwischen mehreren Kindern problematisch sein?
Uneinigkeit über Vermietung oder Verkauf kann Konflikte verursachen. Eine Auszahlungslösung kann Klarheit schaffen.
Wann ist eine Schenkung an Minderjährige sinnvoll?
Sie ist möglich, erfordert aber eine Genehmigung des Pflegschaftsgerichts und wird oft nicht bewilligt, wenn der Wohnrechtswert zu hoch ist.
Welche Aufgaben haben Notar und Makler beim Immobilienkauf?
Sie prüfen Grundbuch, Lasten, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Eigentümerprotokolle und stellen eine sichere Abwicklung sicher.