Hinweis: Der nachfolgende Artikel basiert auf dem obenstehenden Video, welches auf der Erste Wohnmesse 2025 aufgenommen wurde. Inhalte oder Formulierungen können zugunsten des Leseflusses leicht abgeändert worden sein. Aussagen können aufgrund schwankender Rechtslage oder Zinsniveaus mittlerweile obsolet sein.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein Vorgang mit vielen rechtlichen Details. Im Gespräch erklärt Mag. Magdalena Brandstetter von DORDA Rechtsanwälte GmbH zentrale Punkte rund um Kaufangebote, Mietkauf, Finanzierung, Gewährleistung, Grundbuch, Treuhandabwicklung und häufige Fragen aus der Praxis.
Wertsicherung bei Mietverträgen
Änderungen bei Indexierung und Klauseln
Bei Wohnungsmietverträgen wird der Mietzins typischerweise jährlich auf Basis des Verbraucherpreisindex angepasst. Hohe Inflation und neue gesetzliche Beschränkungen führten zu Unsicherheiten. Zudem wirkt eine Wertsicherungsklausel als unzulässig, wenn unklar bleibt, welcher Index gilt, falls der Verbraucherpreisindex nicht mehr verlautbart wird.
Bedeutung für Vermieter und Mieter
Vermieter mussten verstärkt darauf achten, dass Anpassungen gesetzeskonform sind. Für Mieter stellte sich die Frage, ob und in welchem Umfang Indexierungen zulässig sind. Da Kündigungen bei unbefristeten Mietverträgen nur mit Grund und gerichtlich möglich sind, kann der Wegfall der Wertsicherung für Vermieter folgenreich sein.
Kaufangebot: Zeitpunkt und Bindung
Verbindlichkeit eines Kaufangebots
Ein Kaufangebot ist rechtlich verbindlich. Sobald Käufer und Verkäufer unterschreiben, kann auf Abschluss des Kaufvertrags geklagt werden. Wird später nicht gekauft, kann zumindest Schadenersatz fällig sein, etwa bei einem späteren Verkauf zu geringerem Preis.
Finanzierungsvorbehalt und Bindungsfrist
Wer noch keine Finanzierungszusage hat, sollte im Kaufangebot festhalten, dass dieses unter Finanzierungsvorbehalt steht oder nur für einen bestimmten Zeitraum gilt. Mehrere gleichzeitige Kaufangebote sind riskant und können zu mehrfachen Bindungen führen.
Mietangebote
Auch Mietangebote sind verbindlich. Bei mehreren parallelen Mietanboten können mehrere Verpflichtungen entstehen.
Mietkauf im privaten und geförderten Bereich
Funktionsweise des Mietkaufs
Der Mietkauf kombiniert Mietvertrag und Kaufoption. Über einen definierten Zeitraum wird eine erhöhte Miete gezahlt, die meist auf den Kaufpreis angerechnet wird. Entscheidend ist, dass die Kaufoption verbindlich im Mietvertrag enthalten ist.
Unterschiede zwischen Genossenschaft und freier Markt
Im gemeinnützigen Bereich ist vieles gesetzlich geregelt. Bei privaten Bauträgern bestehen keine Vorgaben – die Gestaltung ist flexibel, muss aber klar vereinbart sein, insbesondere:
- Anrechnung der Mietzahlungen
- Regelungen, falls die Kaufoption nicht genutzt wird
- Weitergabe der Option an Dritte
Vorteile und Überlegungen
Der Mietkauf ermöglicht eine spätere Kaufentscheidung und eine Phase ohne Bankfinanzierung. Gleichzeitig müssen Folgen bei Nichtausübung der Option geregelt sein.
Wichtige Punkte beim Immobilienkauf
Kauf von Privat oder Bauträger
Zwischen Privatpersonen besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Gewährleistungsrechte können eingeschränkt werden, sofern der Käufer zustimmt. Bei Bauträgern gilt das Konsumentenschutzgesetz – Gewährleistungsrechte bleiben bestehen.
Kauf einer bestehenden oder noch im Bau befindlichen Immobilie
Bei einer fertigen Immobilie kann der Zustand besichtigt und überprüft werden.
Bei Bauträgerprojekten im Bau besteht das Risiko einer Insolvenz. Käufer sollten prüfen:
- Wer ist der Vertragspartner?
- Wie ist der Projektfortschritt?
- Wie realistisch ist die Fertigstellung?
Schutz durch Bauträgervertragsgesetz
Es regelt Ratenpläne, Bestätigungen durch Sachverständige und einen Haftrücklass. Dennoch kann eine Insolvenz finanzielle Nachteile verursachen.
Wichtige Punkte für Verkäufer
Sicherstellung des Kaufpreises
Verkäufer sollten Finanzierungsnachweise anfordern oder erfragen, ob Eigenmittel vorhanden sind. In institutionellen Projekten sind Anzahlungen üblich.
Treuhandabwicklung und Grundbuch
Sicheres Handling des Kaufpreises
Kaufverträge werden über Treuhandkonten abgewickelt. Der Kaufpreis wird erst nach Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch an den Verkäufer ausgezahlt. Die Rechtsanwaltskammer überwacht die Auszahlung.
Schutz vor Mehrfachverkäufen
Zahlungen sollten niemals direkt an den Verkäufer erfolgen. Treuhandkonten verhindern Risiken wie doppelte Verkäufe oder Verlust von Anzahlungen.
Wichtige Grundbuchthemen
Eigentumsverhältnisse und Belastungen
Im Grundbuch müssen geprüft werden:
- Eigentümer
- Pfandrechte
- Dienstbarkeiten (z. B. Wegrechte)
Offenkundige Nutzungsrechte müssen weiter geduldet werden.
Hausverwaltung und Rücklagen
Bei Wohnungseigentum sollten Käufer Einsicht in Beschlüsse, künftige Sanierungen, Rücklagenhöhe und technische Zustände nehmen.
Häufige Fragen aus dem Publikum
Gewerblichkeit beim Parzellieren
Ob Grundstücksverkäufe als gewerblich gelten, hängt vom Einzelfall und der Absicht ab, ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen.
Kosten der vertraglichen Abwicklung
Die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand liegen üblicherweise zwischen 0,75 % und 1,5 % des Kaufpreises und werden meist vom Käufer getragen.
Anzahlungen und Nichtzustandekommen des Kaufs
Ob Anzahlungen rückerstattet werden, hängt von den Vereinbarungen ab, insbesondere bei Finanzierungsvorbehalten.
Maklerverträge
Die Provision fällt erst bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags an. Wird ein verbindliches Anbot widerrufen, kann die Provision dennoch fällig werden.
Mietkauf – Kaufpreis am Ende
Der Kaufpreis sollte vertraglich fixiert sein, oft indexiert. Mietzahlungen werden in der Regel angerechnet.
Zeitrahmen bis zur Auszahlung des Kaufpreises
Nach Vertragsunterzeichnung dauert die Zahlungsabwicklung meist einige Wochen. Die Grundbucheintragung kann wenige Tage bis mehrere Monate dauern.
Nebenkosten
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sind am 15. des zweitfolgenden Monats fällig und werden häufig mit dem Kaufpreis gemeinsam erlegt.
Hauptwohnsitzbefreiung
Die Befreiung von der Grundbuchgebühr ist nur möglich, wenn beim Kauf der Hauptwohnsitz erklärt und der bisherige Wohnsitz aufgegeben wird.
Auswahl eines eigenen Anwalts
Die Wahl des Vertragserrichters ist frei vereinbar. Käufer können unabhängig davon eine eigene anwaltliche Beratung beiziehen.
Fazit
Der Immobilienkauf und -verkauf umfasst zahlreiche rechtliche Aspekte, die sowohl Käufer als auch Verkäufer berücksichtigen müssen. Kaufangebote sind verbindlich und erfordern klare Vereinbarungen zu Finanzierung und Bindungsfristen. Beim Mietkauf spielen die Gestaltung der Option, die Anrechnung der Mietzahlungen und die Frage eine zentrale Rolle, was bei Nichtausübung passiert. Beim Erwerb von Neubauprojekten ist die Prüfung des Bauträgers und des Baufortschritts wesentlich, während bestehende Immobilien vor allem eine sorgfältige Grundbuch- und Verwaltungsprüfung verlangen. Die treuhänderische Abwicklung bietet Sicherheit für beide Seiten, da der Kaufpreis erst nach Eintragung im Grundbuch ausbezahlt wird. Viele Fragen aus der Praxis zeigen, wie wichtig klare Vereinbarungen, vollständige Informationen und rechtliche Absicherung in jeder Phase des Kauf- oder Verkaufsprozesses sind.
Auf einen Blick: Fragen und Antworten
Ist ein Kaufangebot verbindlich?
Ja. Ein unterschriebenes Kaufangebot ist verbindlich und kann zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichten.
Was bedeutet Finanzierungsvorbehalt?
Wird die Finanzierung nicht bewilligt, kann der Käufer aus dem Angebot heraus, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Während der Mietdauer wird eine erhöhte Miete gezahlt, die meist auf den Kaufpreis angerechnet wird. Eine verbindliche Kaufoption muss enthalten sein.
Welche Risiken bestehen beim Kauf im Bau?
Käufer sollten den Bauträger, den Projektstand und die Realisierbarkeit prüfen, da Insolvenzfälle finanzielle Nachteile verursachen können.
Wie wird ein Kauf sicher abgewickelt?
Über ein Treuhandkonto, von dem der Kaufpreis erst nach Grundbucheintragung ausgezahlt wird.
Was muss im Grundbuch geprüft werden?
Eigentümer, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und mögliche Verpflichtungen durch die Hausverwaltung.