Hinweis: Der nachfolgende Artikel basiert auf dem obenstehenden Video, welches auf der Erste Wohnmesse 2025 aufgenommen wurde. Inhalte oder Formulierungen können zugunsten des Leseflusses leicht abgeändert worden sein. Aussagen können aufgrund schwankender Rechtslage oder Zinsniveaus mittlerweile obsolet sein.
Auf der Erste Wohnmesse 2025 erklärten Kurt Krystof, Leiter wohn² der Erste Bank, und Jörg Schretter, Geschäftsführer der s Wohnfinanz, wie man einen Immobilienkauf solide plant – von den Eigenmitteln über die Nebenkosten bis zu Fixzins, variabler Verzinsung und Sanierungsmöglichkeiten. Alle Informationen stammen direkt aus ihrem Vortrag.
Was Eigentum in Wien so besonders macht
Wien wächst weiter: In zehn Jahren kamen rund 230.000 Bewohner:innen dazu. Gleichzeitig wurden weniger neue Projekte bewilligt. Die Eigentumsquote bleibt niedrig:
- EU: 69 %
- Österreich: 55 %
- Wien: 20 %
Die Kombination aus hohem Zuzug, geringem Angebot und niedriger Eigentumsquote führt zu stabilen und teilweise leicht steigenden Preisen. Viele Menschen verbinden Eigentum zudem mit Sicherheit und Zukunftsvorsorge.
Mieten oder kaufen: Wie Sie die Entscheidung treffen können
Wer zwischen Miete und Eigentum überlegt, sollte folgende Unterschiede kennen:
Miete
- flexibel
- geringere Verantwortung
- steigende Mietpreise (von 13 € auf rund 20 €/m²)
Eigentum
- stabile monatliche Belastung bei Fixzins
- langfristiger Vermögenswert
- später nur noch Betriebskosten statt Miete
Die monatliche Kreditrate sollte so gestaltet sein, dass sie auch über Jahrzehnte angenehm tragbar bleibt.
Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig kalkulieren
Zu den wichtigsten Fixkosten beim Immobilienkauf gehören:
- 3 % Grunderwerbsteuer
- 1,1 % Grundbuchseintragung
- 3 % Maklerprovision + USt
- 1–2 % Vertragserrichtung
- 1,2 % Pfandrechtseintragung bei Finanzierung
- zusätzliche Adaptierungen (Küche, Bad, Umbauten)
Bei einem Kaufpreis von 290.000 € summieren sich die Nebenkosten auf etwa 10 %.
Eine eindringliche Aussage war: Zu großzügig kalkuliert wurde noch nie ein Problem. Zu knapp kalkuliert hingegen sehr oft.
Gebührenbefreiung bis 30. Juni nutzen
Unter bestimmten Bedingungen lassen sich Kosten sparen:
- der Wohnraum wird Hauptwohnsitz
- gilt für Kaufpreisanteile bis 500.000 €
- betrifft
- die 1,1 % Eigentumseintragung
- die 1,2 % Pfandrechtseintragung
Was darüber liegt, wird normal berechnet.
Eigenmittel beim Immobilienkauf: Welche Optionen es tatsächlich gibt
Zu den möglichen Eigenmitteln zählen:
- Ersparnisse
- Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
- Immobilien aus der Familie
- finanzielle Unterstützung durch Eltern oder Großeltern
- Besicherung über eine elterliche Liegenschaft
Die Erfahrung zeigt: Eigentum wird zunehmend wieder zum Familienprojekt über mehrere Generationen hinweg.
Warum ein Zeitplan für die Wohnfinanzierung entscheidend ist
Ein klarer Ablauf verhindert unnötige finanzielle Belastungen. Wichtige Punkte sind:
- Kündigungsfrist der aktuellen Wohnung
- Zeitpunkt der Übersiedelung
- rechtzeitige Verfügbarkeit der Eigenmittel
- Verkauf einer bestehenden Immobilie
- mögliche Doppelbelastungen (Miete + Kredit)
Wer diese Faktoren früh abklärt, plant entspannter und sicherer.
Wohnkredit, Bauspardarlehen und Wohnbaukonto: Finanzierungsarten im Überblick
Wohnkredit mit Hypothek
- klassisches Modell für den Immobilienkauf
- Laufzeiten bis etwa 35 Jahre
- Besicherung über die Immobilie
Bauspardarlehen
- häufig mit Fixzins
- stabile monatliche Rate
S-Wohnkredit
- ideal für kleinere Projekte
- Laufzeit bis 15 Jahre
Wohnbaukonto (Zwischenfinanzierung)
- nützlich, wenn ein bestehendes Objekt erst später verkauft wird
- ein großer Teil des Immobilienwerts kann vorübergehend finanziert werden
- nach dem Verkauf wird das Konto gedeckt
Fixzins oder variable Zinsen: Wie stark sich die Rate unterscheiden kann
Die Zinsentwicklung der letzten Jahre zeigt deutliche Schwankungen:
- zu Beginn: monatliche Rate knapp unter 1.000 €
- später: 1.350–1.400 €
Viele entscheiden sich deshalb für einen Fixzinssatz. Ein Fixzins sorgt dafür, dass die monatliche Rate über viele Jahre unverändert bleibt und nicht von externen Marktschwankungen abhängig ist.
Die Rolle der Kim-Empfehlung für die Wohnfinanzierung
Die frühere Kim-Verordnung wurde zur Empfehlung. An der Einschätzung der Finanzierbarkeit ändert sich wenig, jedoch hat sich die Nachfrage spürbar erhöht.
Das betrachtete Kreditvolumen stieg von 600–800 Mio. € auf 1,5–2 Mrd. € jährlich. Die zentrale Empfehlung: Die eigene Situation prüfen lassen und ein persönliches Finanzierungsgespräch nutzen.
Absicherung für Personen und Immobilie
Eine Wohnfinanzierung bedeutet eine langfristige Verantwortung. Deshalb gehören zwei Bereiche zur Absicherung:
Personenbezogen
- Ablebensrisiko
- Unfall
- Einkommensausfall
Immobilienbezogen
- Haushaltsversicherung
- Eigenheimversicherung
Das Ziel ist, die eigene Wohnsituation selbst bei unvorhergesehenen Ereignissen stabil zu halten.
Sanierung und Nachhaltigkeit als Teil der Finanzierung
Bei Bestandsobjekten kann eine Sanierung entscheidende Vorteile bringen:
- Werterhalt und Wertsteigerung
- geringere Betriebskosten
- geringerer Energieverbrauch
- höherer Wohnkomfort
Sinnvoll ist ein professionelles Sanierungskonzept, beispielsweise über die Energieberatung Niederösterreich oder die Hauskunft in Wien. Nach dem Konzept folgen Kostenangebote, Förderungsgespräche und die Finanzierungsplanung.
Digitale Tools für die Vorbereitung der Wohnfinanzierung
Zur besseren Orientierung stehen folgende Werkzeuge zur Verfügung:
- Wohnratgeber
- Immobilienkalkulator
- Sanierungsrechner
- Wohnkreditrechner
- Financial Health Prototype
Sie erleichtern die Vorbereitung, ersetzen jedoch nicht das persönliche Beratungsgespräch, bei dem die gesamte Lebenssituation berücksichtigt wird.
Fazit zur Wohnfinanzierung
Eine Wohnfinanzierung verbindet Nebenkosten, Eigenmittel, Zinsen, Absicherung, Sanierungsmöglichkeiten und die eigene Lebensplanung. Abschließend machten Kurt Krystof und Jörg Schretter deutlich, dass sich der Aufwand lohnt, wenn man schließlich im eigenen Zuhause ankommt.
Auf einen Blick: Fragen und Antworten
Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?
Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören 3 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuchseintragung, rund 3 % Maklerprovision zuzüglich USt, 1–2 % für die Vertragserrichtung, 1,2 % Pfandrechtseintragung sowie mögliche Adaptierungskosten wie Küche, Bad oder Umbauten.
Wie viel Eigenmittel brauche ich für eine Wohnfinanzierung?
Rund 20 % Eigenmittel gelten als sinnvoll. Dazu zählen Ersparnisse, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Immobilien aus der Familie, Unterstützung durch Angehörige oder eine Besicherung über eine elterliche Liegenschaft.
Was ist der Unterschied zwischen Fixzins und variablem Zinssatz?
Ein Fixzinssatz bietet eine gleichbleibende monatliche Kreditrate über viele Jahre. Variable Zinsen orientieren sich am Markt und können stark schwanken. Eine variable Rate stieg im Beispiel von knapp unter 1.000 Euro auf etwa 1.350–1.400 Euro.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es beim Immobilienkauf?
Zu den Optionen gehören der Wohnkredit mit Hypothek, das Bauspardarlehen, der S-Wohnkredit für kleinere Vorhaben sowie das Wohnbaukonto als Zwischenfinanzierung beim späteren Verkauf einer bestehenden Immobilie.
Was sollte ich bei der Zeitplanung für den Immobilienkauf beachten?
Wesentlich sind die Kündigungsfrist der aktuellen Wohnung, der Zeitpunkt der Übersiedelung, die rechtzeitige Verfügbarkeit der Eigenmittel, ein möglicher Immobilienverkauf sowie eventuelle Doppelbelastungen durch Miete und Kredit.
Welche Bedeutung hat die Kim-Empfehlung für die Wohnfinanzierung?
Die frühere Kim-Verordnung wurde zur Empfehlung. Die Prüfung der Finanzierbarkeit bleibt weiterhin relevant. Das jährliche Kreditvolumen entwickelte sich dabei von etwa 600–800 Mio. Euro auf 1,5–2 Mrd. Euro.
Welche Versicherungen brauche ich bei einer Wohnfinanzierung?
Empfohlen werden Absicherungen für Personen wie Ablebens- oder Unfallversicherung sowie der Schutz der Immobilie über eine Haushalts- und Eigenheimversicherung.
Warum lohnt sich eine Sanierung bei Bestandsimmobilien?
Sanierungen können Betriebskosten senken, den Energieverbrauch reduzieren, den Wohnkomfort erhöhen und den Wert der Immobilie erhalten oder steigern. Empfohlen wird ein strukturiertes Sanierungskonzept und professionelle Beratung, etwa über die Hauskunft oder die Energieberatung.